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论坛讨论

　　　【主持人】各位嘉宾下午好！首先再次欢迎大家在百忙之中抽出时间参与我们的活动，今天由复地Peking House首府主办、新地产协办的“CBD高端物业投资论坛暨首府•官邸新品推介会”现在开始！首先介绍一下到会的嘉宾有中国城市研究院副院长章惠生先生、北京大学著名教授张颐武老师，还有复地集团华北区营销总监曹伟先生和营销副总监贾安宁先生、北京世联房地产顾问有限公司林蔚总经理，庞博国际执行董事刘东先生。因为我们今天探讨的是高端物业投资价值，还有很多高端的物业嘉宾到来，有星河湾销售租赁部副总监亢东先生，鼎嘉恒房地产公司（THE HOUSE 国际花园）的总经理付群女士、乐成国际市场总监濮金山先生、碧海方舟营销总监迟颂先生先生、泛海国际营销总监张文丽女士，还有世界城、富力公馆、财富中心御金台的朋友、等等，北京高端热销项目很多代表欢聚一堂，以及北京各界的新闻媒体的光临，我们感到十分荣幸，再次对各位嘉宾的到来表示欢迎。

【主持人】今天主要围绕话题也就是一个热销、一个投资，都是现在目前整个市场上最热门，也是最受人关注的话题。最近北京的房价整个市场表现非常活跃，而且整个销售状况也是呈现比较快的上扬速度，以Peking House首府别墅在六月份、七月份每月销售额达两个亿以上的现象来说，我觉得非常值得关注的，我觉得这个产品在产品打造方面有非常多的经验，另外从产品追求来说，总结起来它有六大核心价值。首先我认为就是地段，因为它是在CBD核心地段，更为难得在CBD核心地段；其次它拥有非常难得的超低容积率，它的容积率不超过1.5，在核心地段这种价值就更加凸现；第三项目的客户层次比较一致和纯粹，都是社会名流和知名企业家，这也是Peking House首府的特点，Peking House首府以前推出的产品都是别墅，目前将要推出的精装公寓产品也都是超大面积的“空中别墅”这样的产品，所以它的这种产品也保证它的总价和人群方面的统一性，跟以前产品的完整性；第四建筑室内外方面采取高规格的材料和高水平的设计，比如室内装修由华人世界顶级设计师邱德光设计；第五还有CBD最成熟的区域配套；第六在品牌与服务方面，位居全国房地产上市企业十强的复地集团的品牌提供了有力保障。我们认为有这六大核心价值的保证，Peking House首府的热销绝非常偶然。

【主持人】下面有请集团华北区营销总监曹伟先生介绍复地集团品牌以及Peking House首府的项目开发理念。有请！

【曹总】各位贵宾，女士们、先生们下午好，首先感谢大家在这么炎热的天气下，参加“CBD高端物业投资论坛暨首府•官邸新品推介会”，因为好多都是好朋友，也是地产圈内的好朋友，所以这一块我想把复地简单情况跟大家沟通。复地作为在香港上市的地产公司，从2002年选择全国性扩张，现在在上海、北京、天津、重庆、杭州、武汉等开发数十个项目，在开发项目既有住宅、公寓、商业、办公场所、商业中心等商用物业，2005年复地初步完成了在全国的三大战略圈的布局。复地进入北京是02年，04年9月正式成立了华北区域总部，先后在北京投资设立了八家开发公司，先后启动了Peking House首府，也就是今天我们活动推介的这个项目，还有位于小汤山的复地湾流汇项目，以及即将在九月份推出的们于西单的“西绒线26号”项目，还有在天津运作的天津中心。在华北这些高端居住项目当中，应该以Peking House首府为最高端的项目。

【曹总】Peking House首府在四环之内是唯一的，同时它也是离国贸最近的别墅，在六月份销售及认购额在两亿左右。另外小汤山的湾流汇别墅也在在今年上半年取得了非常好的销售业绩。下半年将推出的“西绒线26号”在西单是一个非常稀缺的产品。作为综合的大型房地产开发集团，复地十分看好北京的发展，从上海起步，到北京的扩张，复地逐步扩大自己在全国的市场份额，也希望尽快成为北京主流房地产品牌企业之一。目前复地在北京开发的项目主要集中为高端项目，因为我们认为北京是非常适合做高端项目的市场，同时做这些高端项目对一个房地产开发公司又提出了很高的要求，因为高端客户对产品与服务的要求更高。在这一点上我们有信心也有能力做好，复地的经营理念是“以人为蓝图”，这个“人”就是客户的需求，我们尊重每一个城市、地块、客层的特点与需求，以人为本，尽最大努力满足客户的需求，同时使土地价值与公司的经济目标实现最大化。复地在北京的发展得到了大家帮助和支持，我代表公司感谢各位，也希望在未来继续得到大家的支持，取得更大的发展。谢谢！

【主持人】感谢曹总发言，我们对复地整个在华北区域发展战略、项目的推进有了进一步的了解，就像曹总所说，做高端产品实际上是要求有非常深厚的功底和经验，我们知道Peking House首府的销售代理公司世联地产在全国是以做豪宅销售而闻名的，下面我们有请北京世联房地产有限顾问公司总经理林蔚总经理，讲讲世联的经验。

【林总】诸位下午好！刚才主持人也介绍，世联以做豪宅为主，在全国，我们包括顾问项目同步服务超过100个，大部分都是当地的豪宅。今天正好有这个机会，和大家分享我们做Peking House首府的体会。首府项目在六、七月份两个月大概达到将近4个亿的销售额，而且创下在北京高端市场单月销售记录，之所以会取得这样的成绩，一方面跟我们开发商复地集团做豪宅的精心塑造工艺相关，另外就是房地产价值理论。大家都知道房地产的价值可以说两大方面构成，一个区域价值，一个服务价值，关于服务价值稍候物业公司会谈，我说说区域价值和产品价值。

【林总】Peking House首府坐落在北京CBD，我们可以说全球最期待的产品价值，城市价值北京现在不用说，目前是全世界投资的热点，随着中国经济持续高速的发展，也有人预测今年年底中国成为世界第三大经济体，所以对于北京具有极大投资的市场，国外资本认知度是非常高的。也有人形容中国正面临以长三角等几大核心群，正面临千年一遇的提升价值。十几年我们我们看到世界五百强公司、看到国际大牌入驻，同时我们看到国际顶级酒店加盟，我们还看到大型商业形式，看到他们的开业，这些说明什么呢。说明城市的资产价值正在叠加，可以说现在的北京CBD它汇聚全球的最好商业、商务、教育等等，我们叫产业资源的大局。

【林总】说到产品价值，第一反应就是产品形式的问题， Peking House首府是在北京CBD唯一出售的低密度物业，我们可以看一看国外的一些案例，比如和北京具有同等资源的城市，比如伦敦的城中城，比如东京一座地区、比如香港的中环，实际上在这些区域城市核心中心，大部分低密度都是教堂、医院等，我们有过统计，上述城市这些区域如果说居住物业的话，大部分豪宅都是高层公寓顶层或者上层存在的，同样一个区域估值的话，低密度豪宅价值会更高。

【林总】所以说发展中或者高速发展的经济体，它的城市低密度物业具有稀缺性，这是全球惯例。同时配合这样产品的稀缺价值，我们开发商做的很多的努力，比如材质运用的方面，甚至在细节方面。可能大家谈的最多就是地面，我第一次听说铜制地面装饰，在美国有一个富豪它的豪宅就是用铜制地面，那个豪宅还获得美国设计大奖。无论是在城市价值上面、资源价值上面、产品价值上面，首府这个项目都是由当下最流行关于房地产“财富化倾向”组成，尤其在成熟市场房地产逐渐回归金融市场，我们会发现首府具有以上三种价值，其实反映下来它的资产价值具有非常大的上升。也正因为如此，这个项目有如此的价值，甚至引领房地产发展的方向，所以作为世联公司，我们也非常有信心和复地集团携手，能够把我们项目推向更好的市场表现。谢谢大家！

【主持人】感谢林总发言。大家对复地以前Peking House首府的别墅产品都了解，它推出新品公寓----首府官邸也是值得期待的，究竟以什么样的形态、什么样的形式在业界出现，下面有请复地华北区营销总监贾安宁先生介绍首府•官邸项目。

【贾总】各位来宾、女士们、先生们下午好！首先感谢各位在百忙之中来到“CBD高端物业投资论坛暨首府•官邸新品推介会”，很荣幸我代表复地集团给大家做产品推介。从这张图我们可以看到北京CBD经过十几年年的发展，已经呈现出的繁荣和即将呈现出的繁荣景象，像国贸一期、二期、三期、中央电视台、华贸中心、银泰中心、嘉里中心、财富中心等标志性建筑已经初步显现出CBD的繁华。我们在城市CBD繁华地提供别墅类的终端居住产品。我们当时为什么做这样低的容积率，实际上在全世界CBD基本都是密度比较高的物业，密度比较低的物业都是教堂、医院、政府办公场所等项目，我们做这个项目的想法很简单，就是在北京CBD这样的繁华区域全世界的成功人士提供一个机会，在北京CBD城市繁华核心地享受别墅的居住感受，实际在项目周边我们没有竞争对手，大家做的是不同的产品，大家竞争价值是不一样的。

【贾总】用全世界CBD眼光看首府，无论在德国的法兰克福看首府、还是在巴黎CBD拉德芳斯、还是英国的伦敦CBD金融城、还是纽约的曼哈顿，我们会发现从全世界来讲，在CBD看到的基本都是属于密度高的建筑，中国的CBD发展，世界CBD也在发展，北京的CBD经过十几年变化，逐渐走进成熟。全世界的CBD发展无论从租金，还是土地价值也都在发生很大的提升。我们可以看到一些数据，十几年来纽约CBD租金增长了4倍，东京CBD的租金增长了7倍，巴黎CBD的物业租金增长了6倍，这些CBD土地的价值实际也增长了好几倍，全世界CBD的土地价值每天都在攀升，在北京CBD如果我们拥有低密度的别墅类产品，更是稀缺。
北京CBD已经进入成熟期，像国贸中心、华贸中心、中央电视台、万达世界百货，这个地方已经成为国际顶级配套聚集的区域。这是CBD一个鸟瞰图，我们可以发现这是长安街，国贸在这个地方，然后首府就在这个位置，Peking House首府离国贸差不多只有两千米距离，周边都是比较密度高的项目，它的容积率在全世界的CBD是非常罕见的。这是Peking House首府简单一个数据的统计，总占地91937平米，其中Peking House首府别墅部分基本都是4到5层的别墅，总共168席，别墅面积378—560平方米/套；首府官邸部分是九层的大平层板式精装公寓，套型面积从212平米到650平米，共112席，真个项目的容积率是1.3，其中别墅部分是0.8。这张图是Peking House首府官邸的外立面，整个楼座的南向面宽差不多60米，从六层到九层每层只有三套，每一户平均南向面宽接近20米米，其中大户型南向面宽接近30米，这样大的面宽在整个CBD是没有的，360度可以观景，我们所有房都是南北通透，所有精装修的材料设备都是世界知名品牌产品。这个主力户型D户型是由国际顶级室内设计师邱德光先生亲自设计的，这个户型的南向面宽，从餐厅到客厅的面宽差不多17米，再加上家庭厅，整个厅的面宽接近25米，完全是按照别墅的空间来做的，厅的面积达到100多平米，非常奢侈气派，感觉非常震撼，即使在家里举行四五十人派对也是没有问题。真正豪宅的拥有者，不仅要买好地段，还要户型的社交价值。，成功人士的社交不能全部在酒店或会所俱乐部举行，有些重要的社交必须在家里举行，但是在CBD其他项目，基本很少有厅能达到100多平米的户型。

【贾总】下面我介绍室内装修风格，室内装修是由邱德光先生亲自设计的，它采用的是ART DECO风格，翻译成中文就是新装饰主义。这种风格源于30年代纽约，巴黎等上流社会所喜好的新巴洛克风格，并将此风格现代化，使用如玻璃、不锈钢等简约现代化建材用了展现内敛的奢华风。
这张图片是样板间家具和灯饰的概念，这是样板间玄关的概念，样板间餐厅的概念、样板间起居室的概念、样板间主卧室概念，样板间预计在8月底能够装修完毕供大家参观。这是另外一套由著名的意大利FDL事务所主设计师法布里奥设计的具有异国情调风格的样板间，这个设计师曾经设计法拉力总裁的豪宅。我们可以看一下它的样板间示意，展示的是一种流动的生活，室内空间的角度都是弧线性的，都是流动性的，给人视觉很舒适的感受。
刚才提到精装交楼，我们所用的材料和设备品牌都是世界知名品牌。

【贾总】我们园林风格采用比较简约的适合现在豪宅氛围法式园林风格，目前初步完成的园林我们还不是很满意，我们正在做改造，希望最后达到这样的效果。这张图片是社区的夜景感觉。首府的会所设计也值得一提，我们采取顶级时装设计ARMANI的设计手法来设计会所的风格，整个风格既有时装设计的感觉，又加一点奢华、俊朗的感觉，相信会给客户一个很大的惊喜。Peking House首府的配套教育设施有一个伊顿幼儿园，它已经跟首府签约，也是具备国际水准的双语幼儿园。Peking House首府的物业管理由戴德梁行担当顾问，北京高地物业管理公司提供尊贵管家式服务。Peking House首府希望悉心照顾到每一个业主的感受。Peking House首府的售后服务中还包括专业资产管理服务，我们正在联系几家国际著名的资产管理公司，主要从投资者角度，为他买了房以后投资变现或出租获利考虑的。

【贾总】首府官邸的定位是CBD城市官邸的标杆，我们可以把目前市场公寓产品可以分为高端公寓、服务式公寓、城市官邸，象新城国际和星河湾都可称之为高端公寓，而银泰中心和雅诗阁公寓我们称之为服务式公寓。我觉得在CBD唯一能称得上城市官邸的就只有Peking House首府，我觉得成为城市官邸必须具备以下几个条件。第一项目必须位于城市的核心，第二是低密度，容积率不超过1.5，居住舒适度比较高，第三、尊崇奢华的建筑室内外风格，第四、纯粹均质的大户型和客群，第五、周边国际化的商业生活配套比较完善，第六具有知名品牌的高端发展商来操作，提供很好的产品标准和服务很。好谢谢大家！

【主持人】感谢贾总发言，城市官邸标杆确实让人深刻，低密度、大平层、大面宽、超豪华装修等等。下面有请国内著名学者张院长。

【张院长】各位来宾大家下午好！我认为像上海和北京的结合，包括星河湾是广东和北京的结合，我看过星河湾的楼盘，应该说走这条路是不错，不错的理由在哪里？最主要是两条，第一不论广东也好、上海的也好，他们做的东西都比较精致、现代、豪华，相对比较北京所具有的优势应该是大气，所以把这种集合起来，就能把他们组合在一起，这两种优势结合在一起，星河湾楼盘我看了以后，确实总体来说它这种大气，现代豪华结合的很不错。

【张院长】另外一种当两个优势结合在一起的时候，它会呈现新的面貌出来，这种崭新的面貌让人感觉到南方的许多东西，就是胜过我们北方，因为他们细节做的比北方要好。除了这个方面以外，我觉得从广东也好、上海也好，做这样高端物业投资，在CBD地区里面，应该说它是很有前景的，最关键一条是因为这个地段土地很少，就像前面几位老总所讲过的，在这样地段再想找到大块的土地面积，恐怕以后不容易见到。如果像低密度高端物业，我认为也许在这里就是绝版，如果成为绝版的话我说你这个价值非常高，因为不是没有这种可能性。

【张院长】第二我想讲讲就现在未来城市高端官邸，像这种做法有没有它的前景。从北京角度来看，我觉得还是有它的前景。因为人们开始想象在郊区做一些高端物业，除了有一些特色，比如说小汤山如果在这个地区做高端物业，确实有它的优势性。但是除了这个地方，其他的郊区如果做高端别墅的话，销售确实还是有一定的难度，因为从国际城市发展来看，应该讲许多城市都是开始在城市集中做，做到最后然后把高端物业移多郊区做，这成功过。很多国家都成功过，但是在我们中国，特别是在我们首都这一块，因为我们首都所处的位置，往北面没有什么，就是到内蒙。整个郊区来说，要到城市市中心，北京的交通也很困难，大家也知道现在交通已经有人预言三年以后，负责交通的人都不知道怎么做。而公路不可能像车辆发展那么快，所以根据这样的情况来看，我认为就像现在未来城市官邸，高端的物业能够做起来，这是前提。就是从你的规划、设计、一直到你的产品，就像我们刚才看到全部都是现代化、很高级、很豪华的，如果你这些做不到，那么买这些住宅的人相对来说都比较挑剔。

【张院长】对于一个产品要做的好，做的让人家看过一眼永远不能忘记，因为这个楼盘我也没有看到，我也不敢随便妄言。从高端房地产今后发展来看，从北京角度来说应该是越做越少，因为你每做一次，总有你的特点、你的优势，如果没有你的亮点，那么你这个楼盘一开始就失败了，而据我们所至，现在很多开发商都是在营销上采取手段，这一点我们不深说了。固然能够在销售商取得一些令人羡慕的业绩，但是如果你在整个产品没有做的好，我觉得也会留下遗憾。所以我认为今后城市高端物业的发展，对于北京来说，要做就要慢慢做，要做好它。因为它是做一块少一块。因为从北京城来说，我们城市发展是提升城市价值，提升它的城市的竞争力，所以如何在绿化上、如何在各个建筑的优化资源配置，在这些方面，我想我们再想做高端物业的话，一般来说不是很多，因为不多往往对稀少性，会导致成就是一个两个。

【张院长】这个产品的价值应该能极具的上升。上午我们正在谈一个事，谈我们北京楼盘暴涨，但是从现在来看很正常，为什么？因为应该供应这些产品结构没有跟上，还有一些保障房这些也没有跟上，所以已经中高端房子占多数位置，而人们在北京城市，这个CBD区域里面，大家都争着想有自己一席之地，在这种情况下，这种低密度豪宅我相信应该是很好的前景。就是这种东西可能做的很少，因为批给你的地机遇就很少，在这个市区中心像有这样的地块，几乎是不可能。市里面一些建筑方面优良资源的重新配制，包括大批加强绿化，所以类似这样的项目将会很少。

【张院长】最后，北京城市里面在一年以后发展趋势，有一点大家应该注意。我们在做2008奥运经济带动下，有一个急剧的上升，资源价值、城市价值而且在这个时期内，这个价值升值不是按照一般升值的，它的升值是非常高的。这半年已经上升8%，也可能下半年还上升8%，但是保障房的出现，今后2009、2010年可能房价就会回落，谢谢大家！

【主持人】感谢张院长的发言，待会儿我们还有对话环节再讨论，有请北京大学教授张颐武先生。

【张颐武】今天Peking House首府推出新产品----首府官邸，是值得大家庆贺的事情。一个CBD中心有这么一个豪宅、或者稀缺的资源，大家说CBD人人都沾这点光。科技的中心大家都知道中关村，CBD当然是财富的中心，所以好多地方都说CBD的后花园，后花园基本上通州都有，CBD是非常大的区域，现在全中国基本到京哈路往上走，还是CBD，CBD这个地方已经被无限扩大了。所以这个地方我觉得特别难得，它是一个在真正的CBD，就在中间。如果CBD是一人脸的话，这个地方就是眼的位置，这个真是好的位置。这个地方就是给我们居住文化添加活的空间，今天活动的很大意义就是点睛之笔，这地方确实是大量的聚集在这个地方，另外它是三十年创造中心。

【张颐武】在这个进程里面CBD发挥得作用，它是非常非常明显。所以从这个角度来看，我觉得非常值得庆贺的事情。这是第一。第二点我觉得这个地方好处有两点，一个是闹中取静，CBD是财富的中心，马上变成中国最大信息中心，有文化资源的中心，所以它是非常喧闹的地方，中央电视台给这个地区增加一万台车，这个项目本身就是闹中取静的地方。你会发现外面拼搏争斗，这样高速的进展中间，但是你回到你家里，非常的安静。这个家提供新的选择，所以我觉得它不是豪宅，大家说豪大家很忌讳。现在我宁愿说这是一个美宅，在CBD里面美的空间，这是特别难得的想法。

【张颐武】所以这个地方美轮美奂打造品质的空间，第二意思就是动静相宜，CBD充满活力，回去马上回到非常安宁的家里，在动和静之间取得非常好的平衡，所以闹中取静和动静相宜就是这个地方非常大的特点。一个方面实际所谓豪不豪，大不大，实际看发展趋势，这种豪宅一个很重要的意义，就是它是中国梦的象征，没有这样的东西过去没有这个东西，但是那个时候大家连普通的住宅都住不了。恰恰有了中国梦，大家追求的东西才有中国的发展，而是创造梦想打造新的未来，所以这样标志性，CBD有很多不同不同的地标，但是我觉得这个地方，叫做首府•官邸。用这样的称呼象征这个地方，它有很好的地标意义，就是象征中国梦想，实现中国梦，打造一个中国梦要有这样的东西作为示范。豪不是错的，豪不是罪过，美不是罪过，所以我是觉得劳动致富，创造美好的未来不是罪过，所以大家可以非常坦然把它的价值充分认识到，这个区域是非常好的，它有没有上涨空间，这个不用说了。

【张颐武】本地的市民需要最大的关切，用廉租房等等给他们关爱，另外我们还要提供给全球到中国实现梦想提供机会，所以这个地方好处，就是提供这样的可能，所以我我觉得这个地方空间的意义，就是提供梦想的价值，有了梦想所谓非常贵，非常豪其实都变成非常美的东西。随着这一波中国经济的发展，我觉得加入全球化的势头都是前所未有的，所以大家都会觉得股市到了6000、8000点。大家敢于花钱，大家原来以为房地产和股市是分离的，实际有联动效益，股市越好房地产会越好，因为股市赚的钱会拿到房地产里面，所以这样的机会一定造成中国这一波发展的动力，所以房地产和股市，和整个金融界是联在一起，这种高端住宅是非常好的收藏价值。现在房地产的发展也是能量的释放，这种高端物业都是恰逢其时。

【张颐武】所以我们有了豪、有了美这个地方一定有美好的期待，这个CBD有人住了，这个地方是给人的梦想，我觉得开发商多开放开放，让小青年有一个梦想，通过我的劳动将来我也要买这样的豪宅。在别人璀璨大地标，我们有闹中取静的新地标，这个项目开盘其实给年轻人新的激励和鼓舞，好谢谢各位！

【主持人】感谢张教授富有激情的讲演，下面进入对话环节。待会儿还有奖品抽出。下面进入下一个环节，就是地产投资下半年预测及高端物业投资讨论，有请曹总、林总、贾总、刘东、还有张教授上台。

【主持人】下午好各位来宾，今天来的嘉宾很多，大家都很关心未来，讲投资其实就是讲未来，今年房地产形势也很明显，价格狂飙，整个市场应该说让大家很难预测，我觉得越到这种情况下，越需要专家的意见。我们是不是还要继续买，大家都是专家，希望用最简单的观点，最简单的理由支持自己的观点。

【刘东】刚刚公布北京涨10%，给我感觉如果10%还没有涨，因为看CBD增长超过10%，目前股市增长不止10%，这样情况下北京房价仅涨10%，就资产增值应该是副资产。

【林总】现在其实香港房价已经跌的状态，其实对于未来的预测，从来都是特别难的预测东西。我觉得还是有比较实在的信息跟大家说一说，对于房地产价格的增长，如果从政策角度，政府非常希望它达到平稳的增长，但是作为我们业界人士同样，我们也不希望这个市场投机性，我们也希望平稳的增长，这是大家的愿望。而市场我们相信过两三年，大概能够恢复我们希望状态。但是最近两三年，在两年之内，在中国一部分城市可能还无法控制我们理想的状态，为什么？如果关注房地产行业的话，一方面政府希望房价往下走，其实在中国主要城市土地供应量，都没有完成比较满意的状态，比如说北京从05年以来，土地供应量都下滑，都没有完成政府希望达到的状态。供应量不足使得价格的上涨，比如深圳的暴涨跟这个有很大的关系，有人有统计，如果你赶上05年之前，03—05年的增长，05年投下深圳，赶上这一波的增长，赶上股市的增长，你的钱是一块钱涨到二十块钱。这是一个平均增长速度，我们听起来的确是一个非常可怕的增长速度。

【林总】北京它是放在全球经济之下衡量的市场，你在这个城市拥有这么稀缺的土地资源，它资源是全球性的，不能是我们想停下来就停下来。我昨天看到发改委出的文件，关于平抑房价，要增大住宅的土地供应，这个可能对未来土地增长有好的态势，我建议大家还是买房子，还是有增长的余地。因为我们在规委长期的合作，每年做很多话题，可能实际上两三年之内土地短缺很难得到根本的改善。无论从政府、市民还是房地产从业人士大家都希望控制，但是实际还是控制不起来，所以导致房价的上升，所以我觉得一两年还是应该投资物业。说到投资物业一定投资城市核心区的物业，我说升值和保值的方面，投资的话一定要往城市核心区投，城市核心区物业具有保值功能的。其实大家可以看到，这样的物业是可以关注的。谢谢大家！

【张颐武】我觉得刚才说的非常好，所有人都希望房价降到一千好不好，很好，但是降到一千其实低收入也买不起，因为那个时候经济也不行。这个很简单的事实，所谓房价大家并不希望彻底垮掉。我觉得刚才世联老总她说看世界，大家希望平稳、缓慢、大家可以接受温和增长，这种温和增长就是政府工作报告房地产业基本健康，他是讲的很明确，他是讲健康、基本的平稳发展。这是非常好的信息，其实有一个基本的事实，中国人买房的期待已经提前很多，美国人大概拥有一套住房，30岁以后拥有。但是中国人的希望，大学毕业就很悲愤买不起房，什么叫“房奴”，没买房就叫“房奴”是不对的，你的收入会增加，你会有机会买到经济适用房。我们看到真正中等收入已经买到第一套住宅，我最近看一个评论，工农兵都说房价，我说完全瞎说。

【张颐武】农民有宅基地，解放军战士更不用说房地产，怎么叫工农兵都反对房价太高。我觉得需要客观、冷静，一方面对所有人最大的爱心、最大的关怀，任何人对无家可归、没有地方主年轻人更多的关爱，但是另一方面随着经济的发展，你会有房子。在纽约的房价年轻人在纽约奋斗，你没有看到纽约时报记者他的房有多大。有些专家为了应和大家，我说降到一千好不好，还有人采取分房制好不好，非常伟大让我真感动，简直是最崇高的思想价值，但是他的思想不靠铺。要实事求是，对事物的看法更客观，刚才说供给是一方面，全球对中国的需求也是很大的原因。政府对我们很关心，但是发现市场对所有人愿望都坚强。谢谢！

【曹总】房价必须跟中国经济联合在一起，房价作为经济重要部分，现在不怎么提，希望把房地产作为龙头的企业，但是事实上这几年中国的经济发展，跟房地产整体行业景气度是相关的，未来奥运的因素，经济应该是向好的，从这个角度不太可能房地产抛离大趋势而走，另外从人口结构来看，不断的城市化进程，人口不断递增。未来一段时间内都是一个支持巨大的需求，在这种巨大的需求下，假如我们违背经济客观规律，说房价怎么样，可能是另外一个导向。当需求有巨大的变化的时候，政府希望是稳定的增长，但是根据不同的类型，可能在好的地段，它的基础更坚实，像其他地区在速度有变化，但是未来发展还是要上涨的。

【贾总】我简单说一下，只要在特大城市，核心地段无论住宅、商业、写字楼都会逐渐的上升，因为土地资源逐渐减少，它的土地价格会逐渐上升。举例如位于北京CBD核心地段的Peking House首府，价格下跌的可能性很小，2005年下半年开盘时价格是一万五，现在的价格是两万八，还是有一定的投资空间，我预计每平米还有七八千元的增长。换个角度我们作为普通消费者来讲，其实我们也在买房子，我们也希望把房价控制比较合理的水平，无论从城市竞争力来讲、还是普通老百姓消费水平来讲，都是非常有利的，但是实际上随着城市的发展，我觉得在城市核心地段房地产价格降下来的可能性很小，因为土地稀缺，供应很少，需求却很大。但是可能在郊区随着城市和交通的发展，一些原来农村的地方逐渐变成城市，土地供应逐渐加大，需求增幅逐渐达到与供应平衡的状态。我相信未来几年，北京房价会稳步上涨，逐渐达到比较均衡的状态。

【主持人】谢谢，今天到场还有很多媒体的记者，今天机会很难得，有没有跟嘉宾沟通的问题，现在可以提。

【记者】你好我是《安家》的记者，我想问一下曹总，我想问一下Peking House首府最近出现热销的原因是什么呢？

【曹总】我们觉得首府有它的销售规律，在好的地段只有塑造高端的、有价值的产品，才能够保持一个完整，像刚才讲的价值能够不断的提升。像我们客户买房子的时候，他认为这个房子的价值在十年左右会达到每平米6万，这种想法有一定代表性，我认为首府有内在价值。

【记者】我想问一下曹总。Peking House首府上市已经有一些时间了，到目前出现热销表现出一种慢热性，为什么咱们产品属于慢热性，您能分析一下这种慢热性的现象吗？

【曹总】是这样，我觉得这种产品的形态和这种价值的发现，有它的自然规律，因为这种产品从出现时间并不长，包括星河湾的出现都是这两年的事，这种总价的产品相对来讲新生事物，从我们销售开始，实际我们总价都在一千万以上，当时市场的认知有一个过程，看我们客户有一个很清晰的表现。他有一个财富的积累过程，比如在五年前有这个产品，整体收入水平、整体经济状态并不支持这种物业形态的发展，但是随着这两年经济的发展，随着这两年经济的变化，它是正当时的状态。从客户来看有过海外背景、海外工作经历认可比较高，但是这两年随着人们生活水平提高，慢慢更加接近市场顶级投资理念，我觉得是符合事物本质规律的。

【主持人】今天还有其他项目发展商的代表，我们想听听普总的你们目前销售业态，包括你对下半年市场判断。

【濮总】这里给大家介绍我们乐城公馆，定位都属于高端产品，但是我们户型稍微小一点，在首府慢热的过程，我们抢得先机。从我们目前销售态势，应该说第二个季度应该在5个亿左右，现在平均涨价速度每个月都有大的幅度。其实我觉得在我们这个地段，地段肯定是最好的，我们现在可能说，整体房价都在涨，但是我觉得CBD房价肯定涨的更快，因为大家资源提升的速度，肯定没有CBD这么快，北京只有一个CBD，中国只有一个北京，它的投资是任何一个地段所比拟。这个位置决定我们项目在未来投资非常宽广，我认为大家如果买房，尽快下手。这是我个人的建议。

【主持人】北京只有一个CBD，也只有一个奥运，请北辰迟总给我们展望一下？

【迟总】刚才主持人说房价还要涨多少钱，实际现在还想涨，但是房子已经卖完了。因为国家这两年出了一些包括金融、税收一些调控政策，目的是调控房价，但是调控的结果房价大量的攀升，给我的感觉房价的增长它是跟供需关系是很大的关系，调控完了之后，土地减少了，需求量并没有减少，把大户型调小，它的本身物业本身提升，首府•官邸占据CBD资源，户型又是大户型，在CBD是绝无仅有的产品，我觉得在CBD区域，或者在北京高端市场类似大户型产品也是稀缺，现在价格两三万块钱，我还是那个观点，价格肯定还会涨，买还是能买到，但是卖完就卖不到了。

【主持人】对话环节到此结束，感谢各位嘉宾。好的物业除了硬件之外，其实管家越来越重要，我还有一个环节有请戴德梁行董经理讲讲物业管理理念。

【董经理】谢谢大家！刚才听大家精采发言，也深受鼓舞。下面由我代表首府物业，向大家介绍一下打造的官邸管家模式。除了在硬件达到顶级物业配制之外，我们觉得还在管理制度需要一些符合产品置业，在这里戴德梁行有支撑团队，在这个管理过程中，秉承尊贵的管理理念，融合传统的优势管家长处，结合首府•官邸目标客户诉求，推出管家服务。倡导环境保护与健康的生活方式，同时提供服务的过程中，我们注重建立安全空间，强调服务细致方便与高雅尊贵体现。比如我们在一个标准服务，这个完全引用酒店服务模式，同时我们依托物业本身人才的优势，可以提供教导服务、搬家服务等等，同时通过社会资源的合理，可以餐饮预定，代定商务票务，我们设置专署的管家，配备专用的号码，24小时接受业主委托，同时我们在定位服务当中，还设立贵宾接待、特殊保安等等，我们还提供定制居家服务、居家设施维护等等。

【董经理】具备高尚、尊贵、著名、保值品牌营销，在业主感受当中，我们建立优美、私密、安全物业环境，我们提供上述特殊服务、尊贵服务之外，我们强调公共服务公共管家办理业主常设机构，同时我们在社区安保提供24小时管理，对楼宇设施提供无尘保洁，在首府•官邸整体社区，我们建立立体交通管理系统，对每一户业户提供一个地面车位和地下车位，同时还有临时车位，保证业主停车需要。同时我们还给业主提供爱车保养等等。在二次装修上，我们根据业主的需求，提供社区内运输物料的车辆，也是业主资产完好、资产升值提供的服务。我们在内部管理形成一套独特的内部管理系统，对外部服务提供强有力的支持，我们在内部注重全员服务管家，我们照顾好照顾顾客的人，让我们管家一心投身向业主服务当中，强调有效的服务到位，加强资源的整合，我们相信戴德梁行与复地的合作，可以打造出高端物业的产品价值。谢谢大家！

【主持人】下面进入我们最后一个环节，就是现场嘉宾抽奖。下面首先有请我们嘉宾张颐武老师抽取本次活动二等奖和三等奖。有请世联老总抽出一等奖。今天活动到此结束。谢谢大家！