采访人物：晏晶   君山国际高尔夫别墅 副总经理

　　没有需求就是没有市场

　　记者：十年间，您从一个买房人变成一个售房人，您自身的购房标准经历了怎样的变化？

　　晏晶：这10年发展太快了，我自己个人就买了4次房，住的地方搬了4次。我觉得从1997年开始，每个人都有一个从基本居住需求到生活环境的变化这样一个过程，折射出来地产行业蓬勃的发展，关键是给百姓无限的选择，10年前我们没有什么选择。80年代年都是筒子楼，单位分房，只有一个选择。10年的发展首先给了老百姓对于居住环境充分、多元化的选择。第二就是地产业从概念型、粗放型，到现在精细化、产业的操作。

　　记者：10年时间您也经历了职业上的转化和变化，您觉得在房价现在价格越来越高，涨幅很快，是什么原因造成的呢？

　　晏晶：我不认为北京现在的房价很高。我从我周围的朋友和自己的需求上来看，我们面临首先是中国是一个人口基数多，是一个人口拉动型经济国家，跟欧洲其他的国家不一样，只要人口基数大，房子是一个最基本的消费需求，在这10年中，我看到的是大家不断改善居住环境要求，结婚需要买房子，有孩子需要换大房子，事业有成需要换好房子，有能力享受需要买别墅，老了以后还需要养老。原来中国是一大家住在一块，现在家庭的小型化，使得对房子的需求也是在不断的创造出来，我觉得就是需求拉动的，没有需求就是没有市场。

　　晏晶：因为我们也是分阶层，不同的阶层需求也是不一样的，但是市场你无法左右。只要人口基数在这儿，这是一个大势。就像我们回想起来香港的30年前房价是一个什么情况，现在是一个什么情况。80年代初的时候，香港的房价和现在的房价已经涨了10倍了。韩国也是这样，涨幅非常的惊人。

　　三重稀缺增效别墅功能

　　记者：您介绍一下君山高尔夫别墅这个项目，你觉得从产品的层面上，君山的差异化是什么？

　　晏晶：君山这个项目在北京市场应该说是一个非常稀缺的项目，这个稀缺不仅在于土地资源的稀缺，我觉得是三重稀缺，独栋的别墅土地资源的稀缺、高尔夫景观和球场的稀缺性，再有就是不可复制的自然资源的稀缺性，这种三重稀缺性在市场上是一个非常独特的地位，我们比较务实，希望用自己实实在在的产品和景观去打动客户，所以在一开盘就非常的热销，得到客户的追捧。

　　另外一个从我们项目的规划来讲，不仅仅把它作为单纯意义的别墅项目，而是赋予他更多的功能，就是不仅是居住、包括度假、商务、社交应该说有多重功能，这种多重功能的赋予实际上给了别墅更强的生命力。很多人都认为别墅是非常远，第二可能你居住的概率非常低，但是当你赋予多重功能的话，别墅的利用率和给你带来的附加值就非常大，所以我们称为资本活地，资本活地带来了资本溢价，希望我们活地经营的理念能够给客户无论是事业上还是生活上有更大的提升。

　　记者：您刚才说别墅相对比较远，客户居住的情况不是很频繁。开发商可以这个地方多做一些配套的东西，吸引大家过来，但是大家的时间还是有限的，你怎么能处理这种矛盾，真正的把资本活地活起来，？

　　晏晶：巅峰阶层的人群并不会像朝九晚五赶时间，所以时间距离的远近对这些人来说不是很重要，对他们来说重要的是利用率，尤其他以社交为目的的时候，够不够舒适是构成他主要的选择原因，而并非远近，因为近的东西他有很多选择，但是近的居住环境恰恰他不能具备山水的资源、球场资源的紧密结合，我们人生终极的理想就是达到我们的财务自由度，最终通过财务的自由你能达到人生的自由，最幸福的事情就是自由的选择，我觉得对于这些人群来讲，已经达到这种自由状态了，在这种时候最打动他的一定是独特性和舒适、豪华等特点，属于与众不同、稀缺的，才是真正打动他的东西。

　　晏晶：还有一个主要的自然资源补充一点，我们讲三山三水就是云佛山、云蒙山、燕山山脉紧密的包围在咱们的项目上，从风水来讲，咱们恰恰是前有照后有靠。是三面环山，而且山是在背面，就是咱们讲坐北朝南，这个位置非常非常的正。从水的意义来讲，咱们叫做三水环绕，就是白河、京密引水渠、园区活水，从咱们项目中间蜿蜒流过，所以水的资源也是非常有特点，而且大家都知道密云水库的水都是可以饮用的二级水，水质是非常纯净。

　　真正的成功的就是比谁少犯错误

　　记者：你认为自己最大的优点是什么？

　　晏晶：我的沟通能力。我觉得我跟人打交道，在公司内部的沟通和协调上我觉得做的还不是不错。

　　记者：您带团队和进入地产的时候有没有挫折和困难，能跟我们讲讲这样的例子吗？

　　晏晶：我觉得可能每一个地产人都会遇到很多困难，每一个地产公司都会不断遇到大大小小的危机，就看你危机的化解能力，应该说咱们这个项目元素很多，包括政策面的，包括对整体的推广策划的方面的东西，在不明朗的时候我们都是在判断。实际上我觉得每一个房产人都是这样，在保持一种战斗状态，因为随着房子的开发进程你会不断的遇到新问题，你就要不断的去解决，每一个阶段有每一个阶段的问题，像工程上可能就有工期、园林等协调各个部门问题，你可能还要面临策划、推广、销售的选择，我总感觉我在面临一个又一个的决策，在前进的道路上是比谁在犯的错误少。实际上我觉得成功就是在于谁犯的错误少，少犯错误。可能有的老板开始做的很大，但是因为一个很微小的决策的失误，或者用人上的失误，或者他本身对于资金的把握等失误，就全盘皆输的，所以真正的成功的就是比谁少犯错误。

　　用精细化思维做地产

　　记者：你原来是做IT产业的，用IT的思维做地产您有什么样的收获？您觉得能够区别于其他的操盘手最重要的一点是什么？

　　晏晶：我原来也在IT行业做管理，现在用IT的方式做地产，IT的精神我觉得很大程度就是创新和团队。如果说贯彻到地产里面，地产公司实际上也面临着创新和团队，这个团队的要求也更高，创新的要求更高，而且要有领先市场的眼光。10年我觉得我自己真的变化很大，1997年的时候，我是一个小姑娘，刚刚结婚。10年有了孩子读了研究生，去了美国、去了香港，转了一大圈，全中国跑了一遍回到北京。

　　晏晶：我觉得是对项目领先于市场的判断。包括地产业做产品的时候，你不能跟在人家后面做决策，而且你要站在别人的肩膀上，或者更高的高度上去看。比如说地产开发的模式，我觉得也要有一种领先度，就是我们说的蓝海战略，就是别人没有触及到但你最先意识到，这就是你赢了。当时拿下这块地的时候，跳出了一般意义上的山水资源，而是给这个项目赋予了更多的附加值，这也是我们IT里面的一些理念，增值服务的理念，再有就是精细化的操作，这种团队的配合，和对于项目唯美的追求，这种坚持我觉得非常的可贵。