租房的话题最近很热。主要源自近日建设部副部长齐骥在国务院新闻发布会上的几句话。主要意思是说，对于普通市民，通过租赁房屋来解决暂时的住房问题，是一个可取的方法。有意思的是，按照北京公安机关最新的“五不租”要求，“昼伏夜出、违背生活作息规律的人员将不能在本市租房居住”。看来这些“普通市民”如果还想混在北京，只能买房住了。

　　言归正传。北京几乎每个人身边都有不少外地来京谋求个人发展的亲朋好友，他们构成了著名的“北漂”一族。由于没有北京户口，他们在这个城市中面临着诸如子女入学问题等不少困境。这批人是城市化与人口流动的产物，在北京数量可观，在全国其他主要城市也不在少数。他们当中，经济条件好的可以购买商品房，经济条件稍差的，恐怕只能靠租房来解决居住问题了。讨论所谓“夹心层”的问题，这些人占相当比重。

　　“夹心层”主要是指超出了保障性标准又暂时靠收入无力购买商品房的工薪人群。细分这部分人群，不仅包括部分“北漂”，也包括相当数量的本地居民。“24号文”出台之后，“夹心层”认为低收入家庭的住房政府埋单了，高收入家庭的住房自行解决了，而他们离解决住房问题更远了。

　　曾培炎副总理在全国城市住房工作会议上也曾指出：“住房建设和消费模式不合理，住房消费重买轻租”。无独有偶，地产大佬任志强在博客中，也以“拯救夹心层”为题发表了类似意见。持相同看法的还有龙永图先生，他曾经说过，美国3成人群买房，6成人群租房。美国的情况我们不必太过在意，完全没有可比性。但是，通过租赁住房来解决暂时的居住问题，不知是高层个人意见还是政府相关职能部门的共识？希望答案是后者。因为，如果希望以租赁方式解决“夹心层”的问题，任重而道远，绝非呼吁两声那么简单。需要在多个层面上拿出应对之策，方能如愿以偿。

　　首先是统一思想。特别是相关职能部门必须在此问题上达成共识。纵观整个住房体系，明显存在重买轻租的倾向。这样的住房供给体系是导致目前住房消费模式失衡的主要根源。而改变这种失衡状态的主要途径只能是调整住房供给思路，进一步完善现有的住房供给体系，推行租赁与购买两条线并重的住房供给与消费模式。在租赁住房方面，构建廉租房—租赁型经济适用房—租赁型商品房的分层供给线；在销售住房方面，完善经济适用房—限价商品房—商品房的梯级消费结构。惟有将租赁住房纳入住房供给与消费体系当中，才有可能在思想上树立正确的居住消费观念，进而各个职能部门采取统一行动，协调一致地落实相关措施，逐步让租赁方式解决居住问题深入人心。

　　其次，需要创建一套包括投资、税收、房源、交易监管与物业管理等多方面内容，符合中国国情、行之有效的住宅租赁管理制度。一是要鼓励个人投资者与机构投资者进入住宅租赁领域从事经营活动，制定相应的优惠政策，比如向其提供政策性长期低息贷款。二是在税收方面提供相应的减免政策，比如租赁型物业可以缓交土地增值税。三是大力拓展房源，打击住宅空置，鼓励房屋出租。四是规范交易流程，加强交易监管，这方面目前政府已经做了不少工作，但还不够。五是加强物业服务，为租户提供舒适的生活环境。还有更重要的一点，那就是解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对于租赁市场发展的禁锢与阻碍。否则，无论如何努力，住房租赁都无法成为住宅消费的主流方式。

　　此外还有另外两个工作重点：宣传引导与长期坚持。这需要整个社会的参与，对管理层也提出了更高的要求。

　　有人可能会担心，鼓励发展房屋出租会否加剧炒房行为，或者继续推高房价？笔者认为，发展租赁市场必须首先在制度上区隔投机与投资，打击投机行为，保护投资行为。

　　理性的房产投资者会依据租金水平计算投资回报率，确定合理的购买价格。而且租赁市场的特点会让市场自行调节供给结构，加大小户型的供应。同时，相对稳定的租赁住房供给，会成为抵抗房地产市场价格波动的稳定器，缓解房价上涨与下跌形成的冲击波。