近日，有读者小张向本报咨询，他和父母同住楼龄十几年的老商品房，近期看到不少楼盘都比较“笋”，就想换房。他们一家看中一套房，总价150万元左右。现在,小张和父母手头上所有的积蓄加在一起约有100万元,足够付清首付。但是，因为购买第二套房利率很高，他们想把现在住的房子抵押给银行，贷出一笔钱，凑足150万元，付足房款，然后再还抵押贷款的钱。他们表示，抵押套现贷款的利率低于第二套房贷利率，这样操作的话，他们就可以省下一大笔利息费用。这种做法是否可行？有哪些银行可以办理呢？记者咨询了相关专业人士。

名词解释：

抵押贷款

只能办理商业贷款，不能办理公积金贷款及组合贷款。纯抵押执行基准利率，不享受优惠利率，贷款年限较短。

二套房贷

基准利率上浮10%。

“纯抵押”业务基本停办

纯抵押贷款：是指单纯的抵押贷款，为消费类贷款，即产权所有人可将房产抵押，向银行申请抵押贷款，其获取的可进行其他消费，比如装修、买车等。小张预想的行为就属于“纯抵押”。

某大型中介按揭公司人士告诉记者，纯抵押和购房抵押是有区别的。从性质上讲，购房抵押贷款侧重于置业需要，而纯抵押则偏重于理财需要。因为购房抵押贷款中大部分借款人是因其自有资金不足，无法在房产交易中实现一次性付款才选择办理购房抵押贷款的。而纯抵押更多时候，是由于产权人基于某种目的将其名下产权清晰的物业抵押于银行，以获取融通资金并实现其融资目的的贷款。

该人士表示，以前各大银行对这项业务都是放开的。普遍的操作模式是纯抵押贷款只能办理商业贷款，不能办理公积金贷款及组合贷款。故纯抵押执行基准利率，不享受优惠利率，贷款年限也很短，一般为3年或5年。

在去年上半年，有多家银行都曾大力推出纯抵押业务，比如说工行，其纯抵押业务贷款年限甚至放宽至10年~20年。不过，“9·27”房贷新政后，再加上去年12月5日央行出台的相关补充政策，信贷规模紧缩，各大银行的此类业务基本都停掉了。

二次置业怎样贷款更省钱？

而一位不愿意透露姓名的银行界专业人士表示，如果小张已拥有一套甲房，现需要二次购买乙房，则要分两种情况来看。

第一套房是一次性付款购得

正常贷款购买更划算

假设甲房为小张一家一次性付款购得，根据12月5日央行和银监会出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，已利用银行贷款或公积金贷款申请住房贷款的，再次向商业银行申请贷款，被视作第二套房（人均居住面积低于当地平均水平的除外）。言下之意是首套房屋如果没有利用银行贷款或公积金贷款的话，再次购买便被视为首次购房。

这样一来，小张对乙房的购买则被视为首次购房。他就可享受首次购房贷款优惠利率下浮15%。此时，小张如果拿甲房去办理抵押贷款的话，则不能享受下浮15%的优惠利率。所以，在这种情况下，当然还是正常购买更划算。

第一套房是按揭贷款购得

纯抵押可省点钱但难办理

第二种情况我们假设甲房为小张一家按揭贷款所购得，他们购买第二套房乙房申请房贷时，则需要首付四成，而且贷款利率要上浮10%。如果小张拿甲房去办理抵押贷款成功的话，是肯定不能享受首次购房下浮15%的优惠利率的，但其抵押贷款利率可能会比二套房贷利率上浮10%要划算一些。

但这涉及到两个问题。一是银行是否会为其办理纯抵押业务？由于银行信贷紧缩，很少银行会办理“纯抵押”业务，而且对抵押贷款所得钱款的流向控制得较严，一般不允许用作买房用途。二是能便宜多少?即使是有些银行还能办理此项业务，可能程序非常复杂，小张能省下的钱也不多。

第一套已结清，再贷款买房被视为首次置业

二套房贷已松动？

四大国有银行仍严格执行

去年12月5日出台的央行《补充通知》里规定，已采用商业贷款买第一套房，不论是否已经结清贷款或已出售，如再贷款买第二套房将执行首付四成、贷款利率上浮10%的政策。但近期，很多地方传出二套房贷政策松动的消息，只要第一套房贷款已经结清，再贷款买房将视为第一套房处理。

某位不愿意透露姓名的开发商对此表示，在该政策出台时期，各家银行执行得都比较彻底。目前，四大国有银行对二套房贷执行得还是比较紧的。而一些小的商业银行，比如说浦东发展银行，对此政策的执行就有所松动。他还告诉记者，有的开发商跟银行是战略合作伙伴，如果买家有这样的要求，他们还是会想办法处理，“因为是合作伙伴，我们提出要求，他们（银行）也不会不给面子。”

而银行界人士则对此闪烁其词，一再表示该问题较为敏感，不便回答。