近些日子好几位同事朋友询问笔者，位于徐家汇西南面的一个楼盘该不该买。原因是，他们喜欢这个楼盘已经一年多，但它就是迟迟不开盘，眼看价格从一万二三千元叫到二万二三千元，还吃不准开盘时究竟是怎样的“天价”。不买吧，盯了这么久，也没关注过别的楼盘，放弃未免可惜；买吧，市场还不明朗，生怕买进就吃亏。

笔者也注意到该楼盘，外立面做好已有时日，每天夜间顶端的灯光也闪闪烁烁煞是好看，据说相中的购房者数以千记，开发商得采用摇号认购的办法才能对付热情的购房者。

造成这种一房难求的局面原因很简单，客户越积越多，推盘却遥遥无期，排队呀、摇号呀，都是老花头了，开盘两三天一过，自然就回归正常的销售状态。之所以部分开发商提前很多日子积累客户，目的就在于造成供不应求的假象，让人们在恐慌中急忙下单。单价上去了，卖得顺溜了，还捎带作了次免费的广告，一举三得。

笔者这么说，并不是想拆某楼盘的墙角，笔者意在提醒购房者保持清醒的头脑，认清自己的真实需求，千万别受外界方方面面的忽悠。

楼市是消息市，各种说法总是纷纷扬扬从不歇，继“拐点”之后，最近热闹的还有“打折”和“均价跌破万元”。很多购房者在声势浩大的“打折”迷局中还未脱身，“均价跌破万元”的说法又叫他们乱了方寸。

笔者以为，大可不必被这些放大了的信息吓破了胆，迷乱了眼。就打折而言，开发商在淡季促销的营销手段并不稀奇，只是去年房价涨速太快，高位上稍稍回头属于微调，用不着紧张。仔细看，打折的大多是“鸡头鸡脚”的尾盘，开发商在资本市场明显紧缩的形势下，只能通过销售来回笼资金增加现金流。选择促销打折，是开发商主动应对的积极举措。再说，房子是一房一价，在去年的高价位上打折，实际优惠究竟有多少，购房者还应该自己算笔帐。

不管怎么说，开发商勇于在市场不明朗的情况下率先打折促销，是有利于购房者和企业自身的好事，但据此判断房价将掉头往下未免有些见风就是雨。笔者以为，目前看来，即使有楼盘或开发商打折销售，其运作的因素大于其对市场趋势的作用，等着房价大幅下降后再买房的购房者恐怕要落空。

就像不必对少数楼盘的打折大惊小怪一样，一周内的楼市均价破万元也是没有实际意义的。原因有多方面，一是对于楼盘均价的统计向来因为出口的不同而大相径庭，某方面的数据只能代表它所采集的那部分样本的情况；二是我们关心的均价是新开楼盘均价，不包括二手房交易的价格，而二手房的交易量已经占到全年交易量的半壁江山；三是这个均价受新开楼盘价格的影响巨大，如果这周新开楼盘多位于外围，均价自然就低，如果有中心城区的楼盘入市，均价肯定高。

观察楼市的变化，判断楼市的走势，只看一周、一月的数据显然是不够的，只看新房不看二手房也不全面，均价体系由于自身先天不足也很难反映楼市的真实变化。今年的市场格局也许会呈现这样的状态：保障性住宅分流后刚性需求依然存在，整体房价在平稳中缓慢上扬，局部区域少数楼盘在去年跟风上涨后会有所变相回落，热点楼盘和热点地段的住宅仍然被普遍看好。

关于现在买还是等等看的问题，笔者一直都认为，对于有自住需求、有经济能力的消费者，如果有合适的楼盘，无论什么时间购买都是对的，因为优质地产上涨的趋势是不会改变的，除非大环境发生根本改变。对于有需求、条件不够的购房者应该转变观念，采取梯度消费。买房宜货比多家，不能在某个新盘的一棵树上吊死。如果购买打折楼盘，千万别贪图小便宜，弄清降价原因，认真考虑真实需求。购买热销楼盘则要心态冷静，别在开发商精心营造的紧张氛围中迷失方向。最后，购房者还要将金融方面的变数计入购房成本，加息预期、第一和第二套房的利率和贷款成数差别、公积金和商业贷款的利率差别等等，都应该仔细核算。