进入4月，采取各种优惠方式销售的楼盘越来越多，虽然它们没有公开表示降价，但房价跌了却是不争的事实。

●一线操盘手称“今年房价降5%”，本报调查20位开发商，六成承认已降价

●过度透支区域价值的项目可能降幅较大，稀缺位置的高档公寓项目仍有微涨空间

日前，明天第一城总经理陈云峰接受媒体采访时公开表示，北京的房价要下降5%，这是北京房地产阵营内首次有开发商承认房价要降。陈云峰是北京房地产界极为活跃的地产名人，同时又是目前房地产市场一线的实际操盘手，他的这番言论被媒体认为是建立在对市场理性认知程度上的判断，这一判断也得到其他部分房地产业者的认同。

北京房地产市场的冷清局面日益严峻，尤其是随着购房者观望情绪的加重，整个市场走势越来越不明朗。“原来业内对市场的普遍判断预期是3月回暖，4月销售量开始出现快速增长。”中原地产华北区域总经理李文杰接受记者采访时表示。而今年4月上半月的市场交易量甚至还不如3月份多，市场何时回暖暂时无法预计，住宅市场就好比目前的股票走势，长期来看肯定是向好的，但短期内何时上扬，很难做出判断。

李文杰的观点代表了多数开发商的心态。记者调查采访发现，3月份北京住宅市场暂未按照开发商预期回暖，使得部分开发商对市场价格走势预期发生变化，多数开发商开始讨论如何降价的问题了。“3月份之前多数开发商讨论是价格降不降，目前该问题基本达成共识。”陈云峰接受本报记者采访时表示，现在开发商讨论不是降不降的问题，而是考虑降多少的问题。

在接受记者采访的近20个开发商中，除了星河湾、世贸奥临、美利山等少数几个项目表示不降价外，有12个项目已经降价或表示采取新的促销手段，后者占60%左右。进入4月，北京楼市在经历“倒春寒”之后，采取各种手段降价销售的楼盘越来越多，其中全款9.5折以下优惠的项目也在增多。“现在大家见面后，交流的话题都是降价。目前，我们主要考虑采取何种促销方式降价，不会引起刚签约的老业主不满。”京东某开发商这样告诉记者，“我们见面首先发问的是‘你降了吗’”。

同样李文杰也表示，目前寻找他们代理销售的楼盘越来越多。但问题是，市场整体大势不好，即使接受代理的邀请，也很难实现快速销售的局面。“从经济发展的客观规律来看，北京房价长期上涨向好，但短期下降已经不可避免。”北京欣原业房地产投资顾问有限公司总经理罗园这样指出。那房价究竟能够下降多少，主要看市场的实际回暖周期长短及国家调控政策力度，目前这个周期无法预测，因此无法对降幅进行准确的判断。

■ 对话：“降幅5%是个概数,说明变化不会很激烈”

多种政策叠加效应显现

新京报：你说北京房价要降5%，这个判断是如何得出来的？

陈云峰：主要是根据国内外经济环境及房地产行业现状进行的判断。首先，国外经济形势环境不好，全世界都在为美国的次贷危机买单，国内银行采取保守的控制风险措施，实行从紧的货币政策；其次，国内由于通货膨胀的存在，国家不得不进行调控，这必然会伤及房地产业。

我主要负责公司一线的销售及拿地工作，因此对市场的感知比较直接。一季度北京房地产市场的冷清，应该是多种宏观调控政策的叠加效应开始释放。这就好比加息一样，前几次加息的时候大家都乐观地表示，对购房者造成的资金压力不是很大，但当去年持续多次加息以后，购房者就已经明显感觉到加息带来的资金增加的压力。

新京报：关于房价开发商阵营内的观点一直是上扬态度，你为什么要站出来说房价下降？

陈云峰：首先声明一点，我说房价下降并不是要唱衰房价。其实我也担心，说房价下降会引起其他开发商的不满。一季度，北京多个楼盘采取不同的手段进行促销，不论是打折促销还是采取其他手段，其表现在价格方面就是降价。而据我所了解，目前北京市场有80%左右的楼盘售价有所松动，只不过是业内都不愿意说出来，大家都在死扛着或者憋着。房价下降既成事实，为什么还害怕说出来呢，说出来大家也放开心态，该促销促销，该涨价涨价。

“今年观望要持续到年底”

新京报：房价下降是指短期变化，还是要持续较长的一段时间？

陈云峰：从中国的整体经济走势来看，北京的房价长期肯定是上扬的。只要中国宏观经济是持续向好的、基本面不变的话，房价迟早还是要持续上升的。我所说的房价下降是一个短期效应，以往政策出台，一般在6个月左右后市场就会回暖，今年这个周期则要长一些，我初步预测今年的观望要持续到年底，此期间市场销售应该是比较冷清，因此价格也应该走低。

记者：你是如何精确判断出房价要下降5%的？

陈云峰：我说房价下降5%是在说明一个道理，就是今年北京房价不会出现去年的暴涨局面，但同样也不会出现暴跌的局面，也就是说今年北京房价不会出现大起大落。5%的降幅是一个概数，并不是一个确定的数量，用这个数字来说明价格变化不会很激烈。

现在调整是理性回归

新京报：那你认为哪些楼盘更容易下跌呢？

陈云峰：现在还需要理清一个观点就是，北京楼市不会出现普跌的局面，有些楼盘的销售价格还是在上涨的。去年北京楼市经历一次暴涨阶段，房价已经触顶，泡沫成分存在。现在市场需要一个理性的调整，这种调整其实也是项目发展的要求。去年上涨幅度大的项目，尤其是下半年每个月涨幅超过10%的项目，提前透支了今年甚至明年涨幅的楼盘肯定是要下降的。

新京报：那你认为开发商会主动降价吗？

陈云峰：3月份大家讨论的比较多的是项目降不降，目前降不降已经达成共识，现在大家开始研究的则是降多少，怎样降。如果不出意外的话，4月份开始，以多种手段促销降价的楼盘数量会逐渐增多。

■ 业内争议

焦点1房价透支的区域及项目价格将下降？

SOHO中国董事长潘石屹认为，2008年开始，单价在8000元以下的房子价格可能会出现“拐点”。主要原因是经济适用房、两限房和廉租房的供应加大，市场上低于8000元/平方米的房子供应更加拥挤；中新地产集团总裁助理陈宁认为，配套不好的远郊地区可能会受到调控影响出现价格波动。事实上北京四环到六环的土地可开发量还是挺大的，只要政府能够提供土地，扩大供应量，这个区域保持一个相对合理和稳定的价格如10000元/平方米左右是有可能的，可以让很多中等收入的人买得起房。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，房价回调并不是说所有楼盘都同时降价，而是结构性调整，那些2007年盲目跟风提价、本身缺乏亮点的项目，将在这一轮洗牌中遭受最大打击；万通有关人士认为，受部分区域和产品价格拉低影响，北京房价均价会下降。

焦点2今年房价会降多少？降5%还是降10%-20%？

采访中，开发商们对2008年房价下降表现出审慎的态度，即使认为下跌的，也没有给出具体的数字。除陈云峰提出北京房价将降5%外，杨少锋认为，今年北京房价回落表现在几个方面：一是在售项目迫于资金压力及竞争压力变相降价，折扣促销幅度在一季度达到10％，这个已经表现出来了；二是新开盘项目降低预期，选择低价入市，预计降幅将达15％；而二手房降幅相比去年11月份最高点可能达15％－20％。

对于2008年北京房价，万科有关人士间接表示，类似2007年二季度以来的那种恐慌性抢购现象将会终结，投资性购房比例偏高的情况将会得到矫正，万科对2008年实现良好的销售业绩依然充满信心。

而金地、远洋、珠江、绿城、凯德等开发商方面认为，目前的价格波动是暂时的，2008年北京房价不会延续去年的飙升，而是将稳中走升。原因在于，决定价格走势最为关键的因素还是供需关系。从北京过去几年的土地供应情况看，未来可转化为商品房的土地资源非常有限，供需矛盾将会进一步加大；同时北京的购房者一直以来是以自住型、改善型客户为主，投资客户比例远小于国内其他几个大型城市。他们期待，5月份传统销售旺季的到来，会打破目前的楼市坚冰，迎来新一轮房价微涨。

从公开言论看，目前只有任志强认为，2008年北京房价还将飙升。

焦点3部分保值性高的项目还将上涨？

杨少锋认为，核心区域项目租赁收益较高、保值功能较强，因而这儿的产品受市场波动影响不大，但价格是否继续上涨很难讲；潘石屹和万通冯仑认为，高端市场的价格依然看好。

陈宁则认为，北京市场受宏观调控影响不大，尤其是四环以内区域，价格几乎没有变化，未来的价格走势还是稳健、平稳上涨的；具体来说，二三环内已经没有什么量了，再多涨一倍也不奇怪，这个区域一般收入的人也不会去考虑。