在第一个缩短版的"五一"小长假，业绩不佳的广深楼市，到底是乍暖还寒，还是燃起重生的希望？

"回暖论"与持续调整论正面交锋，销售现场的人山人海又与平淡的销售数字形成落差。在王石公开表示今年5、6月份将成为开发商能否扛得住本轮周期性调整的关键后，"五一"能否开门红，或许将反映各地楼市乃至不少开发商在5月这个时间窗口，未来是向上突破还是走下坡路。

降价促中小户型成交量回升

从广州阳光家缘5月1~4日的成交数据来看，十区4天内成交前20名的楼盘合计成交657套，日均成交164套以上，相比4月底日均成交50套左右的水平明显提升。而在6日，作为"五一"销售最多的限价房项目保利西子湾一天内成交132套。

而在深圳，虽然春交会上出现了过去数月来在销售现场少见的人山人海场面，不过三天成交量分别为208套、151套、185套，与4月最后一周日均150~280套的成交相比略为逊色。

而满堂红、合富置业方面则表示，广州二手楼市开始局部回暖。由于房主大多愿意以低于市价5%的价格出让，不少低价单位以及中小户型销售迅速。一些5500~7500元/平方米的中小户型，还出现了捆绑成交的个案。

至于在开发商方面，定位于中低档，以及以中小户型为主打的楼盘，大多录得良好成交记录。如碧桂园宣布"五一"三天集团整体销售额达9亿元。限价房保利西子湾以及单价7500元/平方米的市区山水楼盘保利林海山庄、保利林语山庄等新货开售，均进入广州的签约套数最多的前5名楼盘。

至于走豪宅路线以及未推行降价措施的开发商，在这个黄金周少见斩获。

开发商：该降的都降了

关于房地产行业未来走势的判断，王石此前在公开场合宣布："万科该降的都降了，应该不会再降了。"他认为，跟着万科调整价格的房地产公司，房子卖得不错；不跟着降价的房地产公司，都很难受。

虽然富力、雅居乐、金地、SOHO中国等4个月来都没有新增土地，万科却在此阶段快速增加了10个项目，而且其中有7个是通过收购或者合作方式取得，不少合作地块的价格还远低于其他开发商在拍卖市场上拿到的同类地段价格。

而保利地产的董事总经理宋广菊则表示，她一直不认同业界的拐点论，"除非中国的经济出现向下的拐点了，地产才会出现拐点。现在的地产只是放慢了增长速度，并没有出现倒退。"

她还认为，目前楼价下跌只是对于此前楼价泡沫的正常调整，但是从1~4月的成交来看，其实在广深地区楼价仍是比去年同期上升的，只是比去年下半年出现回落。

业内专家：

降价还远远不够？

但是，相比开发商的乐观，一些业内人士却显得非常谨慎。

深圳市房地产研究中心副主任王锋在春交会一次论坛上提醒开发商，不要指望房价在节后马上可以反弹起来。深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕甚至直言，"五一"期间实际成交量没有明显上升，说明了开发商的降价还远远不够，回暖只是假象。

对于广州楼市，知名房地产专家韩世同和赵卓文都认为，"五一"期间广州楼市高价盘看者寥寥，打折盘人头涌动。两人都认为整体低迷、局部热销的状况还将持续下去。

但是，合富辉煌首席市场分析师黎文江却认为，未来广州的整体楼价，特别是中心城区洋房和以别墅为代表的稀缺豪宅在价格方面作出让步的可能性已经不大，楼价回调的局面将只会在外围区域产生。随着供应量的进一步提升，市场成交会随之放大。

对此，韩世同并不赞同："去年楼价大幅飙升时有大量的投资客入场，与少量自住客共同推高楼价；现在大量的投资客已经被套或撤场，单靠少量自住型买家难以维持高价市道，高档楼盘还会继续降价。"

赵卓文更表示不看好未来数月的广州市场，他认为，除非开发商的资金压力缓解、市民对楼市信心回升、政府的限价房及经济适用房供应量减少、广州的工作倍增计划实现等四大条件满足，才能够将楼价下降的趋势扭转。

"2008年，预计90%以上的珠三角房企不能完成此前定下的全年工作计划，从5月开始调低业绩目标将是必然的选择。"赵卓文表示。（吴晓波）