广州上半年主要经济指标

第2季度，广州土地市场延续上季度的冷淡气氛，广州成交地块仅为11块，总建筑面积达72.65万平方米。市场的平静主要表现在：一方面政府在推地的措施中表现更为谨慎，减缓了中心城区的地块出让的节奏，尤其是住宅地块的出让；另一方面，开发商也备受资金回笼的压力，竞投地块的积极性明显减弱。

广州上半年房地产相关指标

DTZ指数广州住宅租金及售价

销售市场

第2季度，广州市一手住宅市场有所回暖，成交量上升。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，4月-6月广州市一手住宅成交量145.94万平方米，较1月-3月上升52%。与去年同期相比，本季度成交量较去年同期减少33%。市场观望气氛依然浓厚。成交量持续萎缩的原因表现在：第一，需求量最为强劲的中心城区供应量较上季度明显减少。第二，尽管住宅物业价格回落，但仍处于高位，并没有达到潜在购房者的心理价位。第三，银行紧缩银根政策促使购买行为减弱。

在低迷的市场气氛下，一些价格适宜、实用率高以及户型方正的户型成交表现畅旺。本季度二房单位套数成交量上升幅度最大，从上季度的10.6%上升至29.6%。而三房套数成交所占比例下降了14%，但依然是市场成交的主力。热销单位集中在单套面积80-99平方米，占全市总成交的57.8%，上升幅度为3.5%。

本季度受市场整体冷淡气氛的冲击和银行紧缩银根政策的影响，高档住宅市场的成交量明显下降。热销成交户型集中在80-99平方米的两房单位。从面积和户型来看，单套面积在80-99平方米的住宅单位较上季度增长18.9%。两房单位占全市新增高档成交总套数的40.7%，环比增长5.7%。

2008年第2季度住宅平均价格及分布

第2季度广州一手住宅供应量明显上升，新增供应量为20,693套，较上季度增长50%。本季度住宅供应由中心城区转向郊区的势头表现明显。增城、番禺、白云、萝岗区成为主要的供应区域，四区新供应总套数为12,396套，占全市新增供应的60%。而潜在需求最为强劲的四个传统区域（天河、海珠、荔湾、越秀区）的总供应套数仅为4,559套，占全市新增供应的22%。

舒适实用的中小户型是本季度新增住宅的主角。其中，实用性强的两房与三房套数比例持续增加。二者总套数所占比例从上季度的65%增加至71%，增幅达6%。而单套面积在80-99平方米的套数比例保持增长的趋势，本季度增幅达11.5%。

本季度广州高档住宅市场新增供应与上季度表现相当，供应量呈现不足的态势，供应套数仅为1,493套，占全市新增总供应的7%。

经历了上半年广州整体市场表现平静，预计第3季度将成为广州市场回暖的一个转折点。有强烈购房意向的潜在需求者继续物色合适的物业以作入市的准备。预计下季度成交量有所上升，但上涨速度依然趋缓。另外，开发商为加快资金回笼，实行加大开发力度与适度降价的措施，预计下季度一手住宅价格将有所回落。

二手市场

随着市场对宏观调控政策的逐步消化，强劲的需求促使本季度二手住宅市场成交量有所上升。广州市国土资源和房屋管理局数据显示，4月-6月广州市二手住宅成交量为119.40万平方米，比上季度增长13.7%。其中，番禺、海珠、天河、白云区是主要的成交区域。四区总成交量为82.93万平方米，占全市二手住宅总成交的69.5%。

值得关注的是，在有价无市的市场状况下，二手市场部分物业的业主对放盘价格始终保持坚硬的态度，或暂以租赁形式来处置物业。私人投资者对二手物业的投资行为继续保持谨慎的态度，导致本季度广州二手市场的投资行为明显减弱。

2008年第2季度二手房成交案例

受一手住宅价格与有价无市的市场因素影响，预计下季度二手住宅价格将继续调整。由于潜在的购买力量仍然强劲，潜在买家一旦价格适宜便纷纷入市，预计下季度成交量将呈现缓慢增长的趋势。

租赁市场

第2季度随着广交会的开幕，广州服务式公寓和别墅租赁市场较上一季度明显活跃。DTZ戴德梁行研究数据显示：第2季度广州服务式公寓和别墅的整体空置率各为18.9%和13.2%，分别较1季度下跌7.5和5.9个百分点。

为保证奥运会的顺利举行，签证部门对外籍人员进入中国实行更加严格和繁杂的审批程序，导致本季度来自外资企业职员的需求明显减少。此外，人民币持续升值，众多外资公司不堪开支的剧增，开始削减职员的房租支出。针对市场的现状，广州的服务式公寓纷纷以积极的态度应对，以完善物业设施和下调租金等手段来挽留或吸引租客。DTZ戴德梁行数据显示：第2季度广州服务式公寓和别墅的整体租金各为153.4元/平方米/月和125.4元/平方米/月，分别比1季度下调6.4个百分点。

虽然下半年没有新物业投入市场，但目前市场上正在筹建的服务式公寓和酒店项目却此起彼伏。再加上人民币升值、各租赁物业均采取积极的营销策略招揽租户等因素，戴德梁行预期2008年下半年，广州服务式公寓和别墅市场的整体空置率将继续保持下降趋势，租金水平则因市场的激烈竞争仍将有一定的下调空间。

DTZ指数广州写字楼租金及售价

经历了长达15个月的吸纳活跃期之后，广州甲级写字楼租赁成交于本季度呈现回落的迹象。DTZ戴德梁行研究数据显示：2008年第2季度全市甲级写字楼的吸纳量约为19,200平方米，较第1季度减少34,500平方米，减幅达64%。据分析戴德梁行认为，2007年471,000平方米的甲级写字楼相继投放市场，已令前几年积聚的大批需求力量充分得以释放。目前租赁市场开始步入调整期，累积力量并期待新一轮的需求爆发。

本季度金融、媒介和领事馆租赁甲级写字楼行为较为活跃，租赁成交仍然集中于体育中心、珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)CBD内一批新交付使用的物业。据统计，上述两个CBD的吸纳量达22,500平方米。

在一批新落成的优质物业的带动下，甲级写字楼的整体租金继续呈现稳中微升的趋势。DTZ戴德梁行数据显示：第2季度广州甲级写字楼的整体租金为136.34元/平方米/月，环比上升约0.9个百分点。面对体育中心和珠江新城商圈的激烈竞争，越秀商圈的部分写字楼采取调低租金的手段来吸引顾客，令该区的整体租金下调幅度约0.7个百分点。

第2季度甲级写字楼空置率为12.70%，较第1季度下跌1.1个百分点。其中，珠江新城商圈因成交较为活跃，空置率下调4.6个百分点。

2008年第2季度部分租赁成交

本季度富力盈泰广场约48,000万平方米的写字楼开始面向市场发售，目前叫价为每平方米19,000元。

写字楼买卖市场仍然较为淡静。受融资途径约束、市场交投冷清的影响，大部分投资者继续持观望的态度。广州市国土资源与房屋管理局数据显示：1月-6月广州一手写字楼成交量22.78万平方米，较去年同期减少48.27%。

广州甲级写字楼分区租金走势

而本季度没有新物业投放市场，广州甲级写字楼总存量仍然为178.73万平方米。

展望下半年，由于没有新甲级写字楼交付使用，整体吸纳量将难见明显增长。由于市场需求仍然以消化存量面积为主，整体空置率将继续保持下降趋势。而甲级写字楼租金方面，新物业的租赁成交仍然活跃，带动甲级写字楼租金继续呈现稳中微升的趋势。

在销售与投资市场，国家对房地产市场的调控力度未见放松，写字楼买卖市场的观望气氛浓厚，交易量仍然将难见明显上升。

广州甲级写字楼供应和空置率走势

本季度广州商铺市场表现平静。但餐饮、银行和服装业依然保持强劲的扩张势头,纷纷进驻成熟的商务区。例如味千拉面、中森名菜等餐饮店纷纷进驻体育中心商圈。瞄准广州居民消费能力持续增强的特点，各类商家依然物色合适的物业等待适宜的时机来实行其扩张计划。

一些新落成住宅物业附近的商业配套较为滞后，社区商铺成为居民日常消费的主要场所，这引起了不少商家的关注。因此，不断完善发展的成熟社区氛围促使本季度社区商铺的成交有所上升。其中，近郊区或郊区的社区商铺成交更为活跃，例如快餐连锁店和华润万家本季度进驻白云区金沙洲中粮万科.金域蓝湾。

在商铺投资方面，受宏观政策与银行贷款政策的影响，个人投资者始终保持观望。尽管一些成熟商圈如天河城、北京路商圈受到投资客户的长期关注，但因市场的低迷与该区域供应有限的因素，投资成交较少。

2008年第2季度主要成交案例

2008年第2季度主要商业项目租金

第2季度，广州商铺销售市场的供应量明显下降。广州市国土资源和房屋管据数据显示，本季度广州新批准预售商铺物业面积为76,500平方米，同比下降46.8%。新增商铺供应主要集中在社区商铺与写字楼群楼。值得关注的是，位于珠江新城的商业面积达85,000平方米的珠江太阳城广场（

专业市场开始打破以往多数只租不售的局面，将其全部或者部分产权分拆出售，以便达到资金回笼的目的。本季度广州美博服装城、盛贤布艺城吸引不少潜在客户的关注。另外，为了解决资金紧张的问题，开发商开始加快社区商铺的开发进度。例如白云区一些具有成熟居住条件的社区本季度供应量充足。

广州经济持续发展，居民收入连年上升，消费能力不断增强。在这样的背景下，一些国内外品牌对商铺市场的后市始终保持信心，持续寻找合适的网点已作入市的准备。强烈的市场需求促使下季度广州商铺市场开始回暖，成交量将稳步上升。其中，以位置优越与管理完善的大型购物中心的需求最为显著。

位于江南西商圈的江南新地与位于天河城商圈的天河又一城将预计在下季度开业，新物业的上市将继续完善成熟商圈的商业氛围。值得关注的是，位于珠江新城商业面积达17万平方米的高德置地广场开始动工，预计将于2010年投放市场，届时将进一步完善珠江新城CBD的商业配套及商务氛围。

广州市政府在近期公布的产业结构提升的产业规划中提出要大力发展物流、金融等现代服务业的理念，是与广州本身所具备的特点和优势难以分开的。广州经济经历二十多年的快速发展，区内已汇集了包括汽车、钢铁制造、化工、电子等众多品牌工业。由于具备良好的交通、地理和投资条件，广州同时又是华南地区商业货品的集散地。工、商业繁荣发达，为工业楼宇市场的快速发展提供了广阔的平台。

第2季度广州工业物业租赁市场仍然较为活跃。广州市国土资源与房屋管理局数据显示：1月-5月工业楼宇租赁登记面积约345万平方米，同比增长1.54%。本季度来自于汽车零配件、电子和精细化工等轻工业生产厂家求租厂房行为较为活跃。与此同时，第三方物流对仓储物业的需求仍然十分强劲。广州开发区、白云新国际机场附近以及南沙开发区是物流企业求租的热点区域。

2008年第2季度主要工业园区叫价

由于广州市政府出让的工业地块大多带有明确的产业限制条件，可建成出租用途的工业楼宇用地十分稀缺。虽然市场需求十分强劲，但由于目前市场上供应的物业大多地点和产权分散、设备设施落后，大规模、优质的工业楼宇供应实际上十分紧缺，并直接局限了需求力量的完全释放。

本季度工业厂房的供应较为充足，番禺、花都和白云等区域都有新建的集体产权厂房面向市场招租。而仓储用房因为需求量大，供应则较为紧张。

受人民币升值、出口退税以及企业用工成本增加等因素的影响，广州的高能耗、低产值企业目前正面临着严峻的生存考验，对工业厂房的需求也有所减少。因此，我们预期下半年工业厂房（特别是低质素物业）将会出现供过于求的情况，租金将有一定的下调空间。

仓储用房方面，来自第三方物流的需求仍然十分强劲，仓储物业供应较为紧缺，租金成交量受到限制，租金将保持平稳。